Khi các dự án mới tại khu vực Thuận An và Dĩ An liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới, người mua nhà và nhà đầu tư cần giữ một cái đầu lạnh để đánh giá đúng giá trị thực của bất động sản. Thay vì cuốn theo những thông tin quảng cáo hào nhoáng hay tâm lý đám đông, có ba dữ liệu thực tế mà bạn bắt buộc phải theo dõi trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
1. Tỷ lệ hấp thụ thực tế và nguồn cung mới
Nguồn cung trên các phương tiện truyền thông luôn rất lớn, nhưng số lượng sản phẩm đủ điều kiện mở bán thực tế lại là một câu chuyện hoàn toàn khác. Khi tìm hiểu một dự án, bạn hãy quan sát lượng giao dịch thật tại các sự kiện mở bán tập trung và đối chiếu với số lượng căn hộ còn tồn kho của các giai đoạn trước đó.
Một thị trường khỏe mạnh là khi tỷ lệ hấp thụ đạt trên 70% trong đợt mở bán đầu tiên. Nếu một khu vực có quá nhiều dự án treo biển nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp, đó là tín hiệu bạn nên dừng lại để đánh giá kỹ hơn về nhu cầu thực của khu vực đó.
2. Tiến độ đồng bộ của hạ tầng giao thông
Giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững luôn đi kèm với sự phát triển của hạ tầng giao thông kết nối. Đối với thị trường Bình Dương, các trục đường huyết mạch như Quốc lộ 13, đường Mỹ Phước - Tân Vạn hay các tuyến đường vành đai kết nối trực tiếp vào TP.HCM là yếu tố cốt lõi.
Tuy nhiên, bạn cần phân biệt rõ giữa hạ tầng "đã có quy hoạch" và hạ tầng "đang triển khai thực tế". Những dự án có vị trí đón đầu các công trình đang thi công hoặc sắp hoàn thành sẽ mang lại tiềm năng tăng giá chắc chắn và an toàn hơn rất nhiều so với các dự án chỉ ăn theo quy hoạch trên giấy.
3. Lợi suất cho thuê thực tế tại khu vực
Một căn hộ có giá trị thực phải có khả năng tạo ra dòng tiền đều đặn, không thể chỉ kỳ vọng vào việc mua đi bán lại. Bạn hãy làm một bài khảo sát nhỏ về mức giá thuê của các dự án đã bàn giao trong bán kính 3km xung quanh dự án bạn đang quan tâm.
Nếu lợi suất cho thuê, tức tổng giá thuê một năm chia cho tổng giá trị căn hộ, đạt từ 5% - 6% trở lên, đây là mức an toàn đảm bảo tính thanh khoản tốt. Mức lợi suất này chứng minh khu vực đó có lực lượng lao động cao cấp, chuyên gia nước ngoài sinh sống và sẵn sàng chi trả để thuê nhà.