Gói tín dụng 145.000 tỷ cho nhà ở xã hội TP.HCM: vì sao người mua vẫn khó vay?

1. Dữ kiện mới: tiền có trong gói, nhưng giải ngân vẫn rất chậm

Theo Vietstock, đến cuối tháng 4/2026, TP.HCM mới có 4 dự án được giải ngân từ gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội với dư nợ lũy kế khoảng 508 tỷ đồng. Ở nhóm cá nhân, mới có 7 khách hàng vay với tổng dư nợ khoảng 5,87 tỷ đồng, bình quân khoảng 838 triệu đồng mỗi người.

Gói tín dụng ban đầu 120.000 tỷ đồng đã được mở rộng lên 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của 9 ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, quy mô gói lớn không đồng nghĩa người mua tự động vay được. Dòng tiền chỉ chảy khi dự án đủ điều kiện, người mua đủ điều kiện và ngân hàng chấp nhận rủi ro.

Đây là điểm người mua cần hiểu trước khi tin vào các thông điệp “có gói vay ưu đãi”. Ưu đãi là một lớp hỗ trợ, không thay thế quy trình thẩm định pháp lý dự án và khả năng trả nợ của từng hồ sơ.

2. Vì sao người mua vẫn khó vay?

Có bốn điểm nghẽn phổ biến. Thứ nhất là nguồn cung dự án đủ điều kiện còn ít. Vietstock ghi nhận TP.HCM công bố 16 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ; trong đó 8 dự án được tiếp cận tín dụng nhưng mới 4 dự án được giải ngân.

Thứ hai là hồ sơ người mua phải đúng nhóm đối tượng, chưa sở hữu nhà ở thuộc trường hợp không được mua, có chứng minh thu nhập và đáp ứng điều kiện cư trú hoặc làm việc theo quy định. Chỉ cần một mắt xích chưa rõ, hồ sơ có thể kéo dài.

Thứ ba là ngân hàng không chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi mà còn nhìn khả năng trả nợ sau ưu đãi. Nếu thu nhập không ổn định hoặc tỷ lệ vay quá cao, ngân hàng có thể yêu cầu giảm khoản vay, bổ sung người đồng trả nợ hoặc từ chối.

Thứ tư là tiến độ dự án và điều kiện giải ngân. Với nhà hình thành trong tương lai, ngân hàng thường giải ngân theo tiến độ và phụ thuộc bộ hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư.

3. Người mua cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc?

Trước khi đặt cọc, người mua cần hỏi rõ dự án có nằm trong danh sách được công bố hay không, ngân hàng nào đang tham gia tài trợ, dự án đã đủ điều kiện ký hợp đồng chưa và lịch giải ngân dự kiến theo từng đợt như thế nào.

Về cá nhân, cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh đối tượng, tình trạng nhà ở, thu nhập, nơi làm việc hoặc cư trú, lịch sử tín dụng và vốn tự có. Nếu đang có khoản vay tiêu dùng, thẻ tín dụng hoặc nợ khác, nên tính lại tỷ lệ trả nợ trước khi nộp hồ sơ.

Quan trọng nhất là không nên đặt cọc lớn khi chưa rõ khả năng vay. Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định rõ trường hợp ngân hàng không duyệt vay, người mua có thể bị kẹt tiền hoặc mất cọc.

4. Nhà ở xã hội không phải lúc nào cũng rẻ nếu cộng đủ chi phí

Theo dữ liệu Vietstock dẫn, trong nhóm sản phẩm trung cấp tại TP.HCM có hai dự án nhà ở xã hội với mức giá khoảng 21,6-22 triệu đồng/m². Đây là mức dễ tiếp cận hơn căn hộ thương mại mới, nhưng người mua vẫn cần cộng đủ chi phí: vốn tự có, lãi vay, phí bảo trì, phí quản lý, nội thất và chi phí đi lại.

Nếu dự án nằm xa nơi làm việc hoặc tiện ích chưa đầy đủ, chi phí thời gian và di chuyển có thể làm giảm lợi thế giá. Ngược lại, một dự án nhà ở xã hội đúng nhu cầu, đủ pháp lý, gần nơi làm việc và có khoản vay phù hợp có thể là lựa chọn rất tốt cho người mua ở thật.

Vì vậy, tiêu chí không chỉ là “có mua được không”, mà là “mua xong có sống ổn và trả nợ ổn không”.

5. Góc nhìn KINGMANS

Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng là tín hiệu tích cực vì cho thấy chính sách đang cố gắng kéo dòng vốn về nhu cầu ở thật. Nhưng thị trường nhà ở xã hội sẽ không mở khóa chỉ bằng một gói vay. Nút thắt nằm đồng thời ở quỹ đất, pháp lý dự án, điều kiện người mua và khả năng giải ngân của ngân hàng.

Với người mua, chiến lược an toàn là đi từ hồ sơ cá nhân trước: xác định có thuộc nhóm được mua hay không, tính vốn tự có, kiểm tra lịch sử tín dụng và chỉ chọn dự án đã có ngân hàng rõ ràng. Khi hồ sơ và dự án cùng đủ điều kiện, gói vay mới trở thành lợi thế thật.

Nguồn tham khảo

Câu hỏi thường gặp

Đủ điều kiện mua nhà ở xã hội có chắc được vay gói 145.000 tỷ không?

Không chắc. Người mua vẫn phải được ngân hàng thẩm định thu nhập, lịch sử tín dụng, tỷ lệ vay, hồ sơ cá nhân và dự án phải đủ điều kiện giải ngân.

Có nên đặt cọc trước khi ngân hàng duyệt vay?

Chỉ nên đặt cọc khi hợp đồng có điều khoản rõ về trường hợp ngân hàng không duyệt vay hoặc giải ngân chậm. Nếu điều khoản mơ hồ, người mua nên giảm số tiền cọc và yêu cầu thời gian kiểm tra hồ sơ.

Nhà ở xã hội có phù hợp để đầu tư không?

Nhà ở xã hội được thiết kế để phục vụ nhu cầu ở thật và thường có điều kiện chuyển nhượng. Người mua cần đọc kỹ thời hạn, nghĩa vụ và hạn chế giao dịch trước khi xem đây là tài sản đầu tư.